MUNISIPALE TARIEWE EN BELASTINGKLARINGSERTIFIKATE EN DIE OORDRAG VAN ONROERENDE EIENDOM

fhbc_oct_rocketmailer_01_15In elke geval waar ‘n eiendom verkoop word, is dit ‘n vereiste dat die verkoper ‘n Munisipale Tariewe en Belastingklaringsertifikaat aanvra by die plaaslike Munisipaliteit waar die eiendom geleë is.  In sekere gevalle blyk die aansoekproses en die toestaan van die Klaringsertifikaat problematies te wees.

  • Wat is u regte en pligte as die verkoper van ‘n eiendom wanneer u aansoek doen vir ‘n Klaringsertifikaat by die Munisipaliteit?
  • Mag die Munisipaliteit u verplig om enige tariewe en belastings vooruit te betaal alvorens die Klaringsertifikaat aan u uitgereik word?

Ingevolge Artikel 92(1) van Die Registrasie van Aktes Wet, Wet Nr 47 van 1937, mag geen Akte van Oordrag van ‘n onroerende eiendom geregistreer word tensy so ‘n aansoek om oordrag vergesel word van ‘n Munisipale Tariewe en Belastingklaringsertifikaat waarin bevestig word dat alle belastings, heffings en fooie tot op datum aan die relevante regeringsowerheid (Munisipaliteit) betaal is.

‘n Soortgelyke bepaling is vervat in die Wet op Plaaslike Regering: Munisipale Stelsels, Wet Nr 32 van 2000.  Artikel 118(1) van hierdie wet bepaal dat die registrasie van oordrag van onroerende eiendom nie mag plaasvind tensy ‘n voorgeskrewe sertifikaat deur die Munisipaliteit uitgereik is, in die gebied waarin die onroerende eiendom geleë is, welke sertifikaat bevestig dat alle bedrae ten opsigte van die betrokke eiendom vir munisipale dienste fooie, bybetalings, heffings en belastings vir die periode van 2 jaar wat die aansoek voorafgaan, ten volle betaal is.

In sekere gevalle stel Munisipaliteite addisionele vereistes alvorens hulle die Munisipale Tariewe en Belastingklaringsertifikaat uitreik.

  • Die vraag is, mag die Munisipaliteit van u verwag om maande vooruit te betaal alvorens hulle die sertifikaat aan u toestaan?

In ‘n onlangse uitspraak deur die Appèlhof, in die saak van Nelson Mandela Bay Municipality v Amber Mountain Investments 3 (Pty) Ltd (576/2016) [2017] ZASCA 36 (29 March 2017), het die Appèlhof uitsluitsel gegee oor die uitreiking van Tariewe en Belastingklaringsertifikate deur Munisipaliteite.

In bogenoemde aangeleentheid het Amber Mountain aansoek gedoen by die plaaslike Munisipaliteit vir ‘n Klaringsertifikaat aangesien die maatskappy ‘n onroerende eiendom wou verkoop as deel van ‘n besigheidstransaksie.  Die Munisipaliteit het daarop aangedring dat Amber Mountain, die voornemende verkoper, alle dienste fooie, bybetalings en belastings vir die volle (munisipale) belastingjaar vooruit betaal, alvorens die vereiste Klaringsertifikaat deur die Munisipaliteit uitgereik sal word.

Amber Mountain het nie saamgestem met die vereiste van die Munisipaliteit nie, maar was onder dwang om die gelde aan die Munisipaliteit te betaal ten einde die nodige sertifikaat te bekom om die eiendomstransaksie te kon afhandel.  Amber Mountain het daarna die Hof genader vir bystand om die gedeelte wat hulle onder dwang aan die Munisipaliteit oorbetaal het, terug te eis, aangesien hulle van opinie was dat die Munisipaliteit nie geregtig was om sodanige toekomstige munisipale kostes te verhaal by die aansoek om ‘n Tariewe en Belastingklaringsertifikaat nie en dus buite hulle magte opgetree het.

Die Appèlhof het in hierdie saak onder andere ook verwys na Artikel 118 van die Wet op Plaaslike Regering: Munisipale Stelsels soos hierbo verwys en het bevestig dat ‘n Tariewe en Belastingsklaringsertifikaat slegs van toepassing is op die twee-jaar periode wat die aansoek van die sertifikaat voorafgaan en nie ten opsigte van enige toekomstige munisipale skulde nie.

Die Hof het bevind dat die Munisipaliteit nie geregtig is om enige ander munisipale kostes van die verkoper te eis wat buite die 2-jaar periode wat die aansoek voorafgaan, val nie.  Amber Mountain het dus die saak suksesvol teen die Munisipaliteit gewen.

‘n Munisipale Tariewe en Belastingklaringsertifikaat word uitgereik met ‘n 60-dae geldigheid, wat normaalweg die periode dek tussen die aansoek vir die genoemde sertifikaat en die finale oordrag van die eiendom en die verkoper bly verantwoordelik vir alle munisipale kostes tot en met die datum van oordrag van die eiendom.  Soos reeds bo genoem bepaal Artikel 92(1) van Die Registrasie van Aktes Wet dat geen Akte van Oordrag van ‘n onroerende eiendom geregistreer mag word tensy so ‘n aansoek om oordrag vergesel word van ‘n Munisipale Tariewe en Belastingklaringsertifikaat waarin bevestig word dat geen belastings, heffings en fooie aan die relevante regeringsowerheid (Munisipaliteit) uitstaande is nie.

Dus, by aansoek van ‘n Munisipale Tariewe en Belastingklaringsertifikaat kan u verwag dat:

  • daar van u vereis sal word om alle agterstallige koste ten opsigte van munisipale dienste, heffings, bybetalings en belastings vir die laaste 2 jaar (indien enige) te betaal,
  • sowel as die verwagte munisipale koste vir die oorgangstyd tot en met die oordrag van die onroerende eiendom aan die nuwe eienaar.

Indien ‘n Munisipaliteit van u sou verwag om meer as laasgenoemde kostes te betaal alvorens hulle aan u ‘n klaringsertifikaat uitreik, sal ons aanraai dat u regsadvies inwin om u regte hierin te beskerm aangesien die magte van Munisipaliteite duidelik begrens is in die bogemelde saak van Amber Mountain Investments.

Vir enige verdere navrae hierin, kontak gerus vir Lorraine Oosthuysen by lorraine@fhbc.co.za

Source Reference

Die Registrasie van Aktes Wet, Wet Nr 47 van 1937
Wet op Plaaslike Regering: Munisipale Stelsels, Wet Nr 32 van 2000